Los tasadores de viviendas y la influencia del mercado.
Los tasadores de viviendas y los agentes inmobiliarios pasan una parte significativa de sus vidas mirando cambios en los mercados inmobiliarios nacionales y locales. La causa es que puede haber una disparidad relativamente grande entre sub-mercados como por ejemplo el segmento de mercado al por menor y el segmento de mercado industrial en la misma ciudad. Los cambios de mercado dentro de cada uno de los segmentos suelen ser rastreados cada pocos meses, o por trimestre, y publicados por un número de firmas de corretaje en competencia.
Encargados de realizar la tasación de vivienda y corredores prestan mucha atención a las estadísticas/cambios en la actividad del mercado, incluyendo pero no limitando a; Empleo, volumen de ventas (total vendido y número de ventas), precio de venta por pie cuadrado, nueva construcción, tasa media de alquiler, tasa media de capitalización directa y tasa media de vacantes.
Para la mayoría de los propietarios de bienes raíces pequeños cambios en el precio dentro de su sub-mercado no tienen ningún efecto dramático sobre el valor de su propiedad real. Cambios en la tasa de capital y cambios en la oferta y la demanda pueden mover los valores de las propiedades hacia arriba o hacia abajo, y a veces significativamente, pero a menudo los cambios son modestos durante un período de 3 meses.
Por lo tanto, un propietario individual de, por ejemplo, un edificio de venta al por menor se verá afectado por el cambio de las condiciones del mercado secundario, pero por lo general los cambios no variarán significativamente el valor durante un plazo corto de tiempo.
Si bien los cambios en el mercado son importantes y a menudo de evidencia convincente, la dirección del mercado y el valor anticipado generalmente no son lo que impulsa o motiva a los compradores y vendedores individuales. Es como decidir vender su casa porque el valor de mercado aumentó 5%, seguro que sucede, pero la mayoría de los participantes del mercado no toman sus decisiones basadas en cambios modestos del mercado, al igual que ocurre con la mayoría de los compradores y vendedores de propiedades comerciales.
En cambio, la caída de los valores de las propiedades reales puede ser tan brutal como cualquier forma de castigo a un propietario de una propiedad comercial, aquellos que han vivido la crisis del mercado de bienes raíces después de 2008 lo han aprendido de primera mano. Los términos de arrendamiento renegociados hacia abajo efectivamente reducen el valor de mercado. Los propietarios generalmente no pueden deshacerse de su deuda cuando los mercados de bienes raíces caen y luego se quedan planos. Los rendimientos del capital invertido en bienes raíces pueden llegar a ser inexistentes o simplemente pérdidas futuras.
Los analistas de bienes raíces y los agentes a menudo se fijan en las condiciones actuales del mercado y las tendencias del mercado futuro, mientras que los propietarios de bienes raíces tienen que vivir diariamente (y a largo plazo) con sus decisiones de mercado pasado.
¿Qué tan rápido puede cambiar un mercado inmobiliario?
La mayoría de los gráficos de los ciclos de mercado muestran una onda senoidal que hace que parezca que los ciclos ascendentes y descendentes están espaciados uniformemente, por lo que existe cierta uniformidad en los precios. El hecho es que cosas como la recesión de 2008, en muchas áreas y en muchos sub-mercados, han mantenido los precios bajos por un tiempo prolongado.
La realidad del mercado inmobiliario es que a menudo es errática. En general, no se mueve nada como una onda sinusoidal, va hacia arriba y hacia abajo, pero el mercado se puede colgar en un lugar o en un nivel debido a una serie de factores externos. Las tasas hipotecarias tienen un enorme impacto en los precios de los bienes raíces, ya menudo pueden cambiar la dirección de un mercado si se mueven más de unos pocos puntos.
La oferta y la demanda son, por supuesto, los factores impulsores más importantes detrás del movimiento de cualquier mercado.
Un ejemplo de ellos es cuando el equilibrio en el mercado de oficinas se interrumpe por ejemplo y muchos miles de pies cuadrados de espacio de oficinas se convierten en un exceso, el volumen y los precios caen y el mercado se mueve hacia abajo.
Si una fuerza está trabajando en un mercado de bienes raíces, como las tasas de interés más bajas, un mercado puede cambiar rápidamente. Mientras que los mercados pueden permanecer relativamente planos sin influencia, también pueden aumentar o bajar rápidamente cuando factores importantes se ven afectados. Por ejemplo un mercado de tierras puede mejorar dramáticamente si se anuncian planes de desarrollo para un “bucle exterior”. La tierra sube varios dólares por pie cuadrado.
Por lo tanto hay factores que pueden reinar en la expansión de un mercado de bienes raíces, como restricciones del gobierno o limitaciones en el suministro de agua disponible y puede ser la causa de los precios de mercado.
Los tasadores siguen los mercados de bienes raíces y tratan de entender qué factores están impulsando los precios hacia arriba o hacia abajo.
